25 000 euron lainaan vaaditaan taloyhtiön vakuusarviointi
Erään taloyhtiön isännöitsijä oli ihmeissään, kun pankin vakuusarvioitsijalta tuli ilmoitus, että pienen remonttilainan saanti vaatii kiinteistöön tutustumisen.
Pauli Uusi-Kilponen
Kyseinen taloyhtiö tarvitsi lainaa 25 000 euroa viideksi vuodeksi lämmönvaihtiminen vaihtoon ja piipun pellitykseen. Pankista tuli ilmoitus, että lainan saanti vaatii vakuusarvioinnin, jossa tutustutaan kiinteistön liiketiloihin ja asuntoihin.
Isännöitsijää tämä ihmetytti suuresti. Isännöitsijän mukaan talon papereista ilmenevät tehdyt remontit, mahdolliset tulevat remontit ja taloudellinen tilanne. Myös se selviää, ettei yhtiöllä ole juuri velkaa ja siihen on tehty remontteja niin, ettei korjausvelkaakaan ole kertynyt. Taloyhtiössä on liikehuoneistoja, joissa ovat olleet samat yritykset jo pitkän ajan.
Talon asuntojen ja liikehuoneistojen yhteiseksi arvoksi tulee alakanttiinkin laskien vähintään kaksi miljoonaa euroa.
Isännöitsijä muistuttaa, että lainan toimitusmaksu on 700 euroa ja pohti, että onko tuossa summassa mukana myös vakuusarvioinnin hinta.
Länsi-Suomen Osuuspankin asiakkuusjohtajan Minna Uusitalo mukaan jokaisen kohteen vakuusarvioinnista päätetään erikseen. Edellä mainitussa tapauksessa vakuusarviointi tehdään myös kiinteistöön tutustumalla, koska yhtiössä on liikehuoneistoja. Se on yleensä yksi merkittävä syy paikan päälle menemiseen. Pankista on ilmoitettu, että vakuusarvioinnissa tutustutaan myös muutamiin asuntoihin.
Kiinteistöyhtiöiden lainoista puhuessaan Minna Uusitalo viittaa viime vuoden UutisRauman artikkeliin, jossa hän toteaa muun muassa, että lainan epääminen on hyvin poikkeuksellista.
– Olemme havainneet vain muutamia yksittäisiä taloyhtiöitä, joille pankki ei ole voinut myöntää rahoitusta täysimääräisesti. Yleensä rahoitus on silti hoitunut yhdessä keskustelemalla, hän sanoo.
Uusitalon mukaan rahoituksen saaminen ja ehdot riippuvat siitä vakuusarvosta, jonka pankki kiinteistölle arvioi.
– Markkinalähestymistapaan perustuvassa vakuusarvon määrittämisessä vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa taloyhtiön sijainti, ikä, kunto, koko, rakennusmateriaalit, tontin koko ja saneerausvelka.
Rahoituksen myöntämiseen vaikuttaa myös yhtiön omistuspohja. Keskittynyt omistus tarkoittaa tilannetta, jossa yksi tai vain muutama tahto omistaa suuren osan taloyhtiön osakkeista.
– Näissä tapauksissa riskitaso on korkeampi ja takaisinmaksukyky voi olla heikompi, Uusitalo sanoo ja muistuttaa:
– Pankki arvioi taloyhtiön taloudellista tilannetta ja riskiä myös omistusrakenteen kautta. Sijoittajaomisteisuus voi lisätä taloyhtiön riskiä rahoituksen takaisinmaksun suhteen, sillä sijoittajat saattavat olla omistusasujia enemmän kiinnostuneita voiton tavoittelusta.
Uusitalon mukaan pankki arvioi jokaisen taloyhtiön tilannetta yksilöllisesti ja pyrkii löytämään aina jokaisen taloyhtiön tarpeeseen sopivan ratkaisun.
– Jos pankki ei myönnä taloyhtiölle rahoitusta, niin vaihtoehtona ovat osakkaiden henkilökohtaiset lainat. Pankki voi myös tehdä taloyhtiölle tarjouksen, jossa pankki edellyttää yhtiön omaa rahoitusosuutta ja voi sen jälkeen rahoittaa loput saneerauksen kustannuksista.
OmaSP:n konttorinjohtaja Pauliina Välimaa sanoo, että vakuusarvojen määrittelyn kriteerit ovat finanssivalvonnan määräysten takia kiristyneet.
– Taloyhtiön remonttilainoissa merkitsee se, miten yhtiötä on hoidettu. Onko toimenpiteitä tehty tasaisesti niin, ettei korjausvelkaa ole syntynyt. Noin yleisesti voi sanoa, että taloyhtiöistä on pidetty kohtuullisen hyvää huolta, eikä Rauman seudulla ole juuri ollut ongelmia.
Välimaa ja Uusitalo muistuttavat, että riskiä kasvattaa kapea omistajapohja, kun taas laaja omistus jakaa riskiä, samoin, jos asunnoissa asuvat niiden omistajat.
Välimaan mukaan mennään siihen suuntaan, että vakuusarvojen määrittelyn tulisi pankissa olla erillinen toiminto.
